La segregación, el truco para vender una vivienda de grandes dimensiones

Fecha de publicación: 06.08.2019
La segregación, el truco para vender una vivienda de grandes dimensiones

Vivir en pisos o casas amplios es prácticamente una garantía de vivir cómodo y bien. Y en un mercado inmobiliario tan exigente, disfrutar de uno de estos inmuebles suele ser síntoma tanto de poseer un capital propio importante como de una suculenta financiación. Sea como sea, sin duda, no hay más opción que apreciar la comodidad que ofrece una vivienda de este tipo.

En cambio, incluso en las economías más acomodadas sobrevienen cambios que pueden causar inestabilidad. En ocasiones, la inestabilidad puede dar paso a un periodo de emergencia económica que obligue a los propietarios de un gran inmueble a buscar su venta o alquiler a terceros.

Por qué conviene la segregación

Y, claro, sacar al mercado un inmueble de grandes dimensiones no es tarea sencilla. Por eso, según los expertos, la segregación –dividir la vivienda en distintas unidades– es una medida inteligente.

Emiliano Bermúdez, subdirector general de la agencia inmobiliaria Don Piso, reconoce que actualmente “la capacidad de compra está muy marcada por el precio”. A medida que encarece el precio del inmueble, se reduce la cantidad de compradores. Dicho de otro modo, “si tienes un piso de 200 metros cuadrados y vale 500.000 euros, va a ser más fácil vender dos pisos de 100 metros cuadrados, porque el precio de cada uno será menor”, explica Bermúdez.

Segregando una vivienda, por tanto, tenemos más probabilidades de encontrar comprador.

Necesidad o inversión

Según Bermúdez, las viviendas de más de 150 metros cuadrados son las que más frecuentemente se segregan, y se encuentran mayoritariamente en las ciudades con un mayor número de inmuebles antiguos:

  • Madrid.
  • Barcelona.
  • Valencia.
  • San Sebastián.
  • Palma de Mallorca.

Luis Palacios, socio fundador de un prestigioso estudio de arquitectos de la Comunidad de Madrid llamado Arenas Basabe Palacios, se centra en la capital española, y afirma que “la segregación es la operación más rentable que ofrece actualmente el mercado inmobiliario” en barrios del centro como Salamanca y Chamberí.

Palacios, en su día a día, atiende a clientes que buscan segregar su vivienda por uno de estos dos motivos:

  • Una modificación en el número de inquilinos ha dejado aislada o en desuso alguna zona o habitación del inmueble. Por ejemplo, cuando los hijos de una familia se independizan y dejan solos a los padres en un piso de cuatro o cinco habitaciones.
  • Completando una maniobra de inversión tras haber comprado una vivienda susceptible de ser segregada y revendiéndola ahora dividida y más cara.

Esta última opción es la que más rentabilidad puede dar al vendedor –entre un 30% y un 40%–, siempre que la vivienda segregada haya sido anteriormente reformada y se encuentre amueblada y en perfectas condiciones de habitabilidad.

Una tercera motivación para segregar la vivienda la aporta Natalia López, abogada del bufete Maher, relacionada con los casos de herencia:  “En los casos en los que los herederos copropietarios de una misma vivienda indivisa tengan malas relaciones entre ellos y sus posturas sean irreconciliables, una buena solución es la segregación”, de forma que cada parte pasaría a pertenecer a un heredero.

Normas y leyes

Luis Palacios, de Arenas Basabe Palacios, insiste en diferenciar entre la segregación y la división de una vivienda. “La división siempre se puede hacer de puertas hacia dentro, pero las viviendas resultantes no se podrían vender”. Dicha consecuencia comporta un cambio esencial en nuestro plan, si es que la segregación se realiza en busca de una venta. No obstante, si nuestro plan es ponerla en alquiler, sí sería posible alquilar las partes divididas como habitaciones de la vivienda matriz.

Por el contrario, la segregación funciona mejor si buscamos vender, ya que, como dice Palacios, “las viviendas resultantes se pueden vender, al tener cédulas de habitabilidad diferentes”.

Eso sí, los papeleos son imprescindibles para segregar la vivienda en cuestión, así como ceñirse a las exigencias legales y técnicas. Los expertos subrayan la importancia de conocer las leyes estatales, autonómicas y municipales al respecto. Mandará, pues, la normativa del lugar donde se ubique el inmueble. “Estas normas establecen los requisitos y criterios de habitabilidad mínimos en cuanto a estancias y tamaños”, señala Natalia López, del bufete legal Maher.

Según Palacios, existen edificios altamente protegidos en los que no se permite la segregación, pero en otros, “la unidad mínima es de 38 metros cuadrados útiles, por lo que la vivienda original debería tener al menos 76 metros cuadrados útiles”. Si el piso es, en realidad, un estudio, el tamaño pasaría a ser de 25 metros cuadrados útiles.

CreditoSi
Importe de préstamo 1 000 € Quiero préstamo
Vivus
Importe de préstamo 300 € Quiero préstamo
Monedo
Importe de préstamo 5 000 € Quiero préstamo

Pidiendo permiso

Una vez al tanto de lo que la ley nos permite y nos prohibe hacer, tendremos que consultar con Ayuntamiento de la localidad o con algún organismo de la comunidad autónoma. Para poder efectuar la segregación, necesitamos el permiso de la Administración, el cual será imposible sin la presentación de un proyecto bajo la firma de un arquitecto colegiado.

Como propietarios, será nuestra responsabilidad comprobar que los requisitos técnicos se cumplen en la vivienda, como por ejemplo que los inmuebles independientes creados como resultado de la segregación sean exteriores. Palacios da más pistas:

“Al menos tres metros de su fachada deben dar a calle o a un patio de más de 12 metros de diámetro. Otro elemento que se exige y es de carácter más funcional es un estudio de la posición de las instalaciones, especialmente bajantes de agua y salidas de gas”.

No debemos olvidar que si el inmueble se encuentra en una comunidad de vecinos, también necesitaremos contar con la aprobación de los demás propietarios en una junta. Para el visto bueno es necesario una aprobación del proyecto de segregación por mayoría con tres quintas partes del total de propietarios, según la Ley de Propiedad Horizontal. Tengamos en cuenta que si hay vecinos afectados, puede que no aprueben el proyecto, “siempre y cuando acrediten la realidad de los daños o de los perjuicios que padecerían si la segregación se llevara a cabo”, afirma López. 

De todos modos, conviene echar un vistazo a los estatutos comunitarios y a la escritura del inmueble, si es de obra nueva, porque es posible que alguno de estos documentos permita a los dueños del inmueble segregar sus pisos. No sería necesaria la aprobación de la comunidad, entonces.

Si el inmueble está bajo hipoteca

Natalia López desvela qué ocurre si la vivienda que pretendemos segregar está sujeta a contrato hipotecario: “La existencia de un préstamo hipotecario no impide la segregación de la finca gravada”. Ni tan siquiera necesitamos el permiso del banco, ya que “éste solo se tiene que pedir cuando se quiera redistribuir la responsabilidad hipotecaria entre la finca matriz y la resultante de la segregación”, concluye López.

Comentarios