Un mercado más rico y hostil: las hipotecas que vienen en 2019

Fecha de publicación: 10.01.2019
Un mercado más rico y hostil: las hipotecas que vienen en 2019

Las hipotecas han tenido un fin de año de los que se llaman “moviditos” y eso trae consecuencias para este 2019. La primera es que hipotecarse resultará –todavía– más caro. Los expertos coinciden en el motivo de este encarecimiento, y es que la nueva ley de Crédito Inmobiliario, que se prevé aprobada en el mes de marzo, obligará a las entidades bancarias a asumir más costes que hasta ahora, y esos costes terminarán repercutiendo en los usuarios.

“Lo más lógico es que, una vez entre en vigor la normativa, se intente repercutir los gastos a los hipotecados”, explica Silvina Palacios, especialista en derecho bancario del despacho de abogados Sanahuja Miranda. Según contiene el texto legal en cuestión, todos los costes asociados a la hipoteca correrán a cargo de los bancos, excepto el de la tasación. También estarán obligados a examinar más exhaustivamente la solvencia del cliente. Esta normativa llega tarde a España, puesto que su entrada en vigor se intentó a mediados de 2016, según las directrices de la legislación europea, pero que obtuvo el último y necesario empujón a fines del 2018 por el tema de los Actos Jurídicos Documentados que sacudieron la actualidad de España.

El banco delega gastos en el cliente

Una cuestión vital es la nueva garantía de no desahucio, por la que el banco deberá esperar a que el inquilino haya faltado a su pago en doce meses para embargar el inmueble, o al haberse dejado de devolver el 3% o el 7% del capital concedido en el préstamo hipotecario, dependiendo de si el impago se produce en la primera mitad del préstamo o posteriormente. Además, el interés de demora será equivalente al interés remuneratorio más el 3%, cuando hasta ahora se utilizaba como referencia el triple del interés legal. Las comisiones por amortización anticipada también son más baratas con la nueva ley, y ahora se puede cambiar de tipo variable a fijo pagando un equivalente al 0,15%.

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En cuanto a los costes de subrogación se han repartido de forma más equitativa. Pero es evidente que los bancos responderán, ya que “las entidades financieras son empresas que deben una rentabilidad a sus accionistas”, dice Ricardo Gulias, director general de Tu Solución Hipotecaria. Y añade que "de una manera u otra van a hacer recaer el coste en los particulares, a pesar de que el Gobierno diga que vigilará estos incrementos”. El propio Gulias calcula que a un banco, una hipoteca de 100.000 euros le cuesta unos 2.500, que tarda año y medio en recuperar con los intereses de hoy en día. Por eso, si a partir de marzo el banco no repercute los costes al cliente, sus beneficios tardarían cuatro años en llegar, lo cual “no tiene sentido y es insano para la economía general”.

Las hipotecas menos atractivas de los últimos años

Santiago Cruz, director general de Ibercredit, asegura que, una vez en vigor el Real Decreto Ley que obliga a la banca a cargar con el impuesto de AJD, “la mayoría de las entidades ya tocaron las variables que afectan a su rentabilidad, como la comisión de apertura y el tipo de interés”, aunque otras decidieron no encarecer sus productos, como estrategia. Además, “un número reducido de entidades ya asume incluso lo previsto en el Proyecto de Ley de crédito inmobiliario, haciéndose cargo de todos los gastos, incluida la tasación, pero los traslada al cliente a través del tipo de interés”, termina Cruz.

Gulias vaticina 2019 como el año de los intereses más altos y de las hipotecas menos atractivas.

Mercado más interesante

Palacios reconoce, en cuanto al previsible aumento de la comisión de apertura, que “es cierto que la jurisprudencia la declara nula cuando no se corresponda con un servicio efectivamente prestado por la entidad, pero también es verdad que el banco puede actuar de forma tal que pueda justificar ese servicio”. Pese a ello, Gulias augura que “una vez los bancos hayan visto cómo evoluciona su cartera y su rentabilidad, en el segundo semestre volverá la lucha por las hipotecas con una nueva bajada de precios”. Todo esto provocará, según los expertos, que se diversifiquen las hipotecas para captar a más clientes, y que crezca el número de ofertas atractivas para los clientes.

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