Qué se siente al hacer negocios con un banco por una vivienda

Fecha de publicación: 19.03.2019
Qué se siente al hacer negocios con un banco por una vivienda

En un artículo reciente sobre el mercado inmobiliario, cambiamos la perspectiva de la compra tradicional de vivienda al tratar la adquisición de vivienda de obra nueva, donde una las partes ya no es un particular, sino una promotora. Lo que no quisimos olvidar en aquel artículo es que la vivienda de segunda mano sigue sin encontrar rival en su sector, y es esta modalidad la que hizo que en 2018 el crecimiento de compra fuera del 10,1%, el más alto en diez años.

Hoy volvemos a hablar de compraventa de inmuebles de segunda mano, pero no precisamente entre particulares… Muchísimos inmuebles son propiedad de bancos, fondos de inversión y entidades financieras. Entonces, ¿qué ocurre cuando el titular de la casa que queremos comprar es un banco y no un particular?

Pulpos gigantes del negocio

Ricardo Gulias, experto de iAhorro, nos recuerda que “las viviendas de los bancos —que, a su vez, los venden a los fondos— y la Sareb (una sociedad de gestión de fondos procedentes de la reestructuración bancaria) siempre están gestionadas por comercializadoras”. Estas comercializadoras son entidades gigantes que poseen inimaginables cantidades de productos y bienes. Algunas de ellas son Servihabitat, Altamira, Haya… Tienen tanto volumen de negocio, que “utilizan otras comercializadoras más pequeñas”, apunta Gulias. Una idea más clara del tamaño de sus tentáculos nos la da el saber que su extremo son las inmobiliarias tradicionales, consideradas pequeñas comercializadoras.

Cuesta pero lo vale

En este aspecto, el procedimiento de compra de la vivienda no esconde muchos secretos, dado que acudimos a un ente conocido: la agencia inmobiliaria. Ésta será quien nos revele la identidad del propietario del inmueble objetivo, las cargas y las limitaciones de uso. Lo hará mediante la entrega de la nota simple actual del Registro de la Propiedad. También nos entregará una copia del catastro, la situación económica sobre la comunidad de propietarios, certificados energéticos y permiso de habitabilidad, entre otras cosas.

Según Gulias, si el inmueble es de un banco, significa que la inmobiliaria es competente. “Las comercializadoras no trabajan durante mucho tiempo con aquellas que no venden o no son capaces de solucionar los problemas que puedan surgir”, explica. Aunque esto no agiliza la operación, sino más bien la ralentiza. La culpa la tiene un estricto protocolo de prevención de blanqueo de capitales al que, antes de firmar, deberemos afrontar. A esto, sumar el transcurso de los plazos de unos hipotéticos derechos de tanteo y/o retracto que algunas administraciones mantienen sobre este tipo de inmuebles. Menos mal que, para Gulias “compensa, porque el piso suele ser barato y bueno”.

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Qué se nos garantiza

Algo que sí coincide con la compraventa entre particulares lo cuenta Ileana Izverniceanu, portavoz de la OCU, y es que “se aplicará la normativa civil de protección al comprador”. Esto nos dará la posibilidad de efectuar reclamación por vicios ocultos durante seis meses. Recordemos que el plazo de las garantías que ofrece la LOE –Ley de Ordenación de la Edificación– cuentan desde el certificado de fin de obra, sin tener en cuenta la fecha de la compraventa. Es poco habitual que una vivienda usada llegue a tiempo para estos plazos, pero conviene saber igualmente que la LOE garantiza reparaciones en fallos estructurales durante 10 años, defectos de habitabilidad en 3 años y desperfectos en el acabado durante uno.

Contratos de adhesión

No debemos confundir banco con inmobiliaria, puesto que los primeros no contemplan el negocio de la compraventa de viviendas como actividad ni competencias profesionales. Eso sí, cuando una entidad financiera ponga a la venta grupos de viviendas para grandes cantidades de compradores, intervienen los contratos de adhesión. Ileana Izverniceanu lo resume en que “el comprador también estaría cubierto por las normas de protección ante cláusulas abusivas, así como lo estaría si el banco le vende una hipoteca junto con la vivienda”.

Fuente: El País

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