Productos para convertir la vivienda en un complemento a la pensión de jubilación

author Óscar Ahulló Fecha de publicación: 14.04.2020
Productos para convertir la vivienda en un complemento a la pensión de jubilación

Los usuarios cuentan con varios recursos interesantes para explotar su vivienda, como la hipoteca inversa y la venta de la nuda propiedad, pero no siempre son el mejor recurso

La gestión de las finanzas personales admite tantas posibilidades, que puede llevarse a cabo durante toda la vida. Una opción es contratar una hipoteca inversa. Sin embargo, esta opción se encuentra casi en desuso en España, igual que las otras existentes. Convertir la vivienda o su venta en un complemento a la pensión por jubilación es un recurso financiero excelente, pero ¿por qué no triunfan en España los instrumentos para llevarlo a cabo? ¿Qué otros productos bancarios hay disponibles?

¿Qué es la hipoteca inversa?

Es un crédito que solo pueden contratar mayores de 65 años, propietarios de una vivienda sin hipoteca. A cambio de hipotecarla, el banco le abona al propietario una renta mensual. En lugar de obligarse a devolver el dinero, el propietario solo debe acumular deuda, que el banco exigirá a los herederos cuando el propietario fallezca. Si la deuda no se salda en un año por los herederos, el banco ejecuta la hipoteca y se convierte en su propietario.

Según Mar Villa, directora de Atención al cliente del Grupo Retiro, estas son las ventajas de la hipoteca inversa: “La persona mayor mantiene la titularidad de su vivienda, puede cancelar la hipoteca en cualquier momento si, por ejemplo, decide venderla, o puede también alquilarla, si no la utiliza; además, no pagará nada en su declaración de la Renta por lo que recibe cada mes, ya que se trata de disposiciones de un crédito que no tributan en el IRPF”.

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La cara menos amable de la hipoteca inversa

El presidente de la Asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros (Adicae), Manuel Pardos, pone el acento sobre la cara negativa de estos productos, y es que “el más que limitado complemento que la hipoteca inversa supone a la pensión, ya que el importe concedido es siempre muy inferior al valor de mercado de la vivienda, en torno al 30% o 40%”. Villa matiza que este porcentaje, en realidad, “depende de factores como la edad, el valor del inmueble y su ubicación, por lo que podemos ir desde porcentajes del 40% al 80%”.

Simone Colombelli, director de Hipotecas del comparador bancario iAhorro, aclara que este producto es casi inexistente para el público general: La demanda por este tipo de producto es residual y supone un 0,5% de las consultas que recibimos en nuestra web, y solo desde grandes ciudades como Madrid o Barcelona”. Pero el problema también está en la poca visibilidad que los bancos les conceden a estos productos. “Para que las hipotecas inversas empiecen a rodar, tendrían que ser empujadas por un banco de los grandes, pero las entidades están más centradas en otros productos, como las hipotecas tradicionales o la subrogación”, explica.

Venta de la nuda propiedad

En el caso de descartar la hipoteca inversa, la venta la nuda propiedad es una alternativa digna de valoración. Pese a que el vendedor deja de ser el propietario, está facultado para seguir ocupando el inmueble hasta su fallecimiento. Será entonces cuando el comprador y nuevo propietario pueda hacer uso de la vivienda.

El principal atractivo de vender la nuda propiedad, según Villa, es que “los mayores de 65 años tienen exenta la tributación de la transmisión de la nuda propiedad de su vivienda habitual en el IRPF; en el caso de formalizar también una renta vitalicia, la persona mayor de 70 años tendrá exento de tributación el 92% de las cantidades mensuales que recibe, y no asumirá ningún gasto, honorario o impuesto que se genere por la constitución de la operación”.

Pero sin olvidarnos del pago de los impuestos, que pasa a ser problema del nuevo propietario. “Esta aparente ventaja, sin embargo, debe valorarse en base al precio de la operación, siempre por debajo del valor de mercado de la vivienda y muchas veces insuficiente para constituir un complemento significativo a la pensión”, indica Pardos.

Venta con alquiler garantizado

Otra opción es la venta de la vivienda con alquiler garantizado. A efectos prácticos, es prácticamente igual que la venta de la nuda propiedad, ya que el comprador es el nuevo propietario, y el vendedor sigue siendo el inquilino. La diferencia es que, en este caso, la duración del derecho del inquilino a habitar en la vivienda vendida está pactado y definido en un contrato de alquiler. De esta forma, el vendedor puede, al mismo tiempo que seguir viviendo en la misma casa, utilizar el dinero de la venta para saldar sus deudas.

Pardos señala, sin embargo, que “la edad del vendedor no influye excesivamente en la venta de una vivienda en estas condiciones, pero sí en el precio del alquiler vitalicio”. Es necesario tener en cuenta el precio de venta y el de las mensualidades del alquiler, porque “la operación podría ser incluso deficitaria por el vendedor”, explica.

Dejando atrás la cultura de la herencia

Villa observa que, sorprendentemente, cada vez más usuarios optan por contratar una hipoteca inversa. Estamos superando la llamada cultura de la herencia: hemos ahorrado mediante la vivienda y, por tanto, se hace necesario buscar fórmulas de liquidez de esas propiedades, sin renunciar a su uso, así como demandan mayoritariamente las personas ancianas”, dice la experta. La capacidad de supervivencia del sistema de pensiones es muy importante en este cambio de mentalidad, ya que “lo más probable es que su viabilidad pase por una disminución de la tasa de sustitución [es decir, la proporción entre el último sueldo ingresado y la pensión]”.

Villa se atreve con un veredicto: la comercialización de este tipo de productos seguirá creciendo.

 

Fuente: El País

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Autor del articulo:

Óscar Ahulló

Es redactor creativo publicitario y redactor web especializado en finanzas.
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