Luchando contra la desesperanza en el mercado inmobiliario

Fecha de publicación: 14.05.2019
Luchando contra la desesperanza en el mercado inmobiliario

La Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) realiza valoraciones cada seis meses del estado de la vivienda en España. En su décimo Observatorio, publicado recientemente, refleja un panorama más bien desalentador: los precios de las viviendas usadas seguirán subiendo como hasta ahora, los tipos de interés de las hipotecas seguirán creciendo y los precios del alquiler se encuentran en su punto álgido. Según AEV, si alguien se acuerda de los récords alcanzados entre 2005 y 2006, las cifras eran las mismas que las que se dieron el año pasado en la compraventa de viviendas de segunda mano. Entonces, el aumento de los precios fue de un 4% nominal, el mismo que esperan los expertos para este año.

Con estos salarios y precios, se hace imposible

Pese a apreciarse una mejor accesibilidad a la vivienda desde el 2018, los expertos afirman que no es suficiente para paliar el problema. Paloma Taltavull, autora del informa de la AEV y responsable del departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, sabe que los salarios continúan bajando a medida que el caché inmobiliario sube – especialmente en Alicante, Málaga, Canarias y Mallorca– y el aumento en un 20% de los préstamos hipotecarios otorgados no llega para satisfacer la necesidad general de vivienda. Hay también expertos que no comparten la opinión de que las viviendas son más accesibles, aunque sí reconocen que las tasas de empleo han revivido ligeramente en ciertos mercados. Pese a todo, los salarios no alcanzan para comprar un techo.

Se reducen los tipos de interés… O no.

Taltavull se desvía del pensamiento de la mayoría de los expertos cuando apuesta por un frenazo en los precios de viviendas de segunda mano a partir del año 2020. “Esta estimación se realiza teniendo en cuenta un escenario optimista con tipos de interés reducidos”, se defiende la experta. La esperanza la mantiene en una moderación de los tipos de interés este mismo año, que supondría, en palabras de Taltavull, “un balón de oxígeno” para los hipotecados.

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Pero, ¿y si los expertos tienen razón y Taltavull no acierta? Si los tipos de interés suben en 2020, cada vez sería más caro pagar un préstamo hipotecario, tanto fijo como variable, porque la revisión del euríbor encarecería las cuotas, esto impediría la solicitud de hipoteca en muchos casos y la compraventa, finalmente, caería. Para consuelo de estos expertos, algunos de ellos señalan que las hipotecas a tipo fijo predominan desde 2016, donde los tambaleos del euríbor no afectan tanto a los tipos, y las revisiones no comportarían cuotas prohibitivas.

El alquiler mejora porque no puede empeorar

La otra opción está clara y su práctica abunda: el alquiler. El continuo encarecimiento del alquiler –en algunas ciudades de hasta el 20% en tres años–, ha tenido, por fin, una consecuencia positiva. Los inquilinos están tan al límite que los precios han dejado de subir, de acuerdo con los datos de la AEV. Para aquellos que no buscan adquirir la propiedad de una vivienda, tal vez sea buena noticia que el 90% de expertos consultados apuesten por una parada en el encarecimiento de las rentas, y el motivo no es otro que los salarios insuficientes para cubrir los alquileres y, en consecuencia, que la ciudadanía haya dejado de apostar. La secretaria de la AEV, Paloma Arnaiz, señaló finalmente que “pese a haber experimentado a lo largo de los últimos cuatro años signos evidentes de recuperación, el mercado inmobiliario sigue lastrado por un comportamiento ineficiente de la oferta de obra nueva, puesto que la producción mensual, de unas 6.500 unidades, representa solo una décima parte de los volúmenes de 2007 y continúa siendo escasa en las localizaciones de mayor demanda”.

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