Llegó la hora de la subrogación hipotecaria

Fecha de publicación: 15.10.2019
Llegó la hora de la subrogación hipotecaria

Si trasladamos nuestra hipoteca a un banco distinto o adquirimos la del anterior propietario del inmueble ahora, tenemos muchas papeletas de que la operación salga bien

El propio mercado lo dice, está mandando señales con sus tipos de interés tan bajos. Lo que pide es que, si queremos obtener todavía mejores condiciones en nuestra hipoteca, actuemos. 

¿Qué hacer, pues?

Se trata de desplazar la hipoteca que tenemos en nuestro banco y llevarla a un banco distinto que ofrezca mejores condiciones. O, si donde estamos es en mitad de una compra de vivienda, que obtengamos las condiciones de la hipoteca que tenía el vendedor de dicha vivienda.

A todo esto se le llama subrogación, pero las hay de varias modalidades.

Tipos de subrogación

Simone Colombelli, director de iAhorro, asegura que la subrogación de deudor – es decir, la absorción de las condiciones de la hipoteca que tenía contratada el vendedor del inmueble que vamos a comprar– “es muy interesante en una compraventa de vivienda cuando el vendedor cuenta con muy buenas condiciones en el préstamo y el comprador prefiere asumir el suyo antes de cancelarlo y buscar una nueva hipoteca”.

Mercedes Blanco es directora de BGestión Global y lo asocia, sobre todo, con la compra de viviendas de obra nueva. Por el contrario, “en el mercado de la vivienda de segunda mano es algo excepcional”, dice Blanco.

De todos modos, la subrogación de acreedor –consistente en trasladar nuestra hipoteca de nuestro banco a otro que ofrece mejores condiciones es la “más conocida y empleada”, según Blanco.

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Con el viento a favor

Cabe destacar que la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, en vigor desde hace pocos meses, ha perjudicado ligeramente al comprador al reducir los privilegios que les daba la subrogación tanto de acreedor como de deudor con respecto a la contratación de un contrato de préstamo nuevo. Parte del motivo es que ahora los costes de la escritura corren a cargo del banco, en todo caso.

Pese a ello, Colombelli se mantiene en que “la subrogación puede ser interesante para todos aquellos que firmaron su hipoteca después del 31 de diciembre de 2012”. Y es que los contratantes de las hipotecas anteriores a esa fecha optan a una deducción en la declaración de la renta por las cuotas abonadas en el ejercicio anterior, siempre que no superen los 9.000 euros.

Desde 2013 hasta 2016, e incluso en algunos meses de 2017, los tipos medios de las hipotecas en España han estado por encima del 3%, pero ahora la media está en el 2,6% por lo que es más fácil encontrar tipos más bajos que facilitan la subrogación de una hipoteca”, destaca Colombelli, quien piensa que “los usuarios que tienen un tipo fijo superior al 3% o uno variable superior al 0,99%” saldrán claramente beneficiados. “Este puede ser también un buen momento para los hipotecados que quieran pasar de un préstamo a tipo variable al tipo fijo, puesto que se pueden encontrar grandes ofertas”, añade el experto.

Hablando de ofertas…

Para la subrogación de acreedor será necesario que, como compradores del inmueble, sometamos nuestra situación financiera a análisis por parte de una o más entidades bancarias. Estas entidades concluirán su estudio con una oferta formal para las nuevas condiciones de la hipoteca. Una vez aceptada la oferta, y según Mercedes Blanco, “esta entidad se lo notificará a su banco actual, que tendrá siete días naturales para certificarle el importe que se va a subrogar”. Finalmente, “una vez haya sido comunicada esta información, el banco del que el usuario es todavía cliente tendrá 15 días naturales para presentarle una contraoferta y, si este no la acepta, pasado ese tiempo se procederá a realizar la subrogación”, explica Blanco..

En cambio, por lo que respecta a la subrogación de deudor, “el banco analiza la solvencia patrimonial del nuevo prestatario y, si la entidad acepta al nuevo deudor, se podrá otorgar en la misma escritura tanto la compraventa como la subrogación en el préstamo del anterior prestatario”, explica Santiago Cruz, director general de Ibercredit.

Fuente: El País

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