Desmontando los gastos hipotecarios

Fecha de publicación: 06.11.2018
Desmontando los gastos hipotecarios

Para los hipotecados hay mucho por lo que luchar, y después de salir vencedores en la guerra de las cláusulas suelo, ahora se enfrentan a otra cruenta batalla, la de los llamados “gastos hipotecarios”. Veamos en qué consisten y a qué otros gastos están sometidos los clientes de los bancos con una hipoteca.

Desglosamos los famosos “gastos hipotecarios”

No son pocos los gastos que se generan al firmar el contrato de préstamo hipotecario con un banco, y la gran mayoría corren a cargo del cliente.

De entrada, éste debe pagar la tasación –es la valoración de la vivienda que vamos a adquirir–; los gastos de notaría –supone entre el 0,1% y el 0,5% del capital total de la hipoteca–; el Registro de la Propiedad –cerca del 0,2% del importe concedido en préstamo–; la gestoría –honorarios del gestor por la tramitación de los documentos–; y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados –entre en 0,1% y el 1,5% del precio de la vivienda, según la Comunidad Autónoma.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Este impuesto grava cualquier actividad que suponga la utilización o tramitación de documentos notariales o mercantiles. Las escrituras del préstamo hipotecario pertenece a este grupo, por descontado.Al tratarse de un impuesto autonómico, cada Comunidad establece un porcentaje, por lo que no resultará el mismo precio de comprar la vivienda en la Comunidad Valenciana –con un 0,1%, es la más barata de España– que en la de Madrid, donde cuesta cuatro puntos más. La Sala de lo Contencioso del Tribunal Supremo ha situado la responsabilidad de dicho pago en los bancos –el cual puede ascender fácilmente hasta los 3.000 euros en una operación normal–, pero un nuevo giro jurisprudencia deja esta decisión en suspenso y, por ahora, el único gasto a repartir entre banco y cliente es el valor del timbre notarial, de unos 15 céntimos por página.

La decisión sobre la responsabilidad del impuesto ya ha merecido la opinión también de la Sala de lo Civil, donde se considera abusivo que el banco imponga el pago al cliente, puesto que es el banco el único interesado en elevar a escritura pública el contrato hipotecario.

El resto: tasación, Notaría, Registro y gestoría

El Tribunal Supremo considera abusivo que el cliente se vea obligado a abonar también los gastos de tasación del inmueble, la minuta del notario, los aranceles del registrador y lo correspondiente a la gestoría. Pero los bancos siempre han delegado el pago de todas estas cantidades en los firmantes de la hipoteca, así que ahora, tras la sentencia del TS, puedes recuperarle dinero si lo reclamas.

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Cláusulas suelo, la primera victoria de todas

Si por algo mantienen los clientes la esperanza en un precio hipotecario justo es por la victoria que se logró con respecto a ciertas cláusulas abusivas, como son las cláusulas suelo, las de vencimiento anticipado y el IRPH.

Fue la sentencia del 9 de mayo de 2013 las que anuló estas tres cláusulas, considerándolas abusivas, ratificada tres años después por la justicia europea. Así, se abrió la flamante puerta de la reclamación del importe de todas ellas para el firmante del préstamo que llegó a pagarlas.

Cláusula de vencimiento anticipado

Esta es, probablemente, una de las cláusulas más injustas de entre las que conforman un contrato hipotecario. Gracias a ella, el banco tenía el poder de ejecutar la hipoteca escudándose en el impago de solamente una cuota mensual.

El TJUE indicó a los jueces, en una sentencia de enero del año pasado, qué criterios utilizar para considerar nula o no una cláusula de vencimiento anticipado, pero esto no resulta suficiente.

Parece ser que será la inminente Ley de Crédito Inmobiliario la que fije unos criterios justos de nulidad de la cláusula, los cuales consistirán no solo en la necesidad de cuotas impagadas, sino también en el momento en que se encuentra el préstamo y la cantidad que resta pendiente.

La cláusula IRPH, en vilo

El IRPH es un índice especial creado por los bancos que sustituye al Euribor en su referencia para aplicar los tipos de interés. Pese a ser un índice superior al Euribor, el TS no ha considerado nula esta cláusula porque interpreta que es un índice oficial y válido que utilizan ciertas entidades financieras. Además, es público, por lo que no supone falta de transparencia. No obstante, hay más de 1.500.000 de afectados a este efecto y un Juzgado de Barcelona ha llevado el asunto al Tribunal Europeo.

 

Fuente: El País

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