Desmontando el contrato de alquiler

Fecha de publicación: 08.03.2018
Desmontando el contrato de alquiler

La tendencia de vivir de alquiler ha llegado a España y así lo indican los números.  En 2011, sólo un 11% de los hogares estaban alquilados. En 2017, son un 20% los pisos arrendados a sus inquilinos. Ya más cerca de la media europea, situada en un 30%, este incremento es fruto de la evidente subida de precios en la compraventa de inmuebles, que fue de un 8,9% el año pasado.

Hace apenas quince años, el alquiler estaba considerado casi un método apurado de supervivencia. Ahora, es una vía mucho más que aceptable para aquellos que no desean cargarse con hipotecas y quienes desconfían de una inversión tan grande como la que exige convertirse en propietario de una vivienda.

Sea como fuere, el de alquiler es un contrato muy particular por los condicionantes que encierra. Echémosle un vistazo a sus principales características, y tengamos en cuenta varias cosas antes de estampar la firma.

Duración del contrato

El contrato de alquiler tendrá una duración mínima de un año, prorrogable hasta un máximo de tres. Si el inquilino no renuncia a la tenencia –siempre con 30 días de antelación-, se irá renovando automáticamente cada año hasta alcanzar los tres.

Para que el inquilino pueda renunciar, deben haber transcurrido seis meses desde su inicio. Cuidado con esto porque de no cumplirse este plazo o el de los 30 días de antelación en su comunicación, podrían haber sanciones por incumplimiento contractual.

¿Quién paga los impuestos?

Inquilino y propietario pueden pactar libremente quién se hace cargo de los gastos de comunidad, el IBI y la tasa de basuras. Luego, deben reflejarlo en el contrato. La ausencia de especificaciones en el contrato exonera al inquilino de la obligación de pagarlos, y todos correrán a cuenta del propietario. No obstante, como asegura Amor Pelegrí, letrada del despacho Pelegrí Abogados, “los gastos de comunidad y la basura normalmente los paga el inquilino, y el IBI es para el arrendador”.

Mención aparte merece el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), ya que cada Comunidad Autónoma regula el suyo propio. En el caso de que exista, normalmente correrá a cargo del arrendatario.

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La fianza y su devolución

No es capricho del propietario, sino de la ley, que el primero pida una fianza al inquilino, y éste tenga que abonarla. Le será devuelta 30 días después de finalizado el contrato –esto incluye la devolución de las llaves- y sólo tras comprobar el buen estado del inmueble y la efectividad de todas las cuotas.

Actualización de la renta y cuotas impagadas

La renta sólo es revisable en la fecha en la que se cumple cada año de vigencia y en lo acordado por las partes. Sin pacto expreso, no habrá revisión. Pero cuando el contrato prevea una actualización anual de la renta, se tomará el IPC (Índice de Precio del Consumo) como referencia.

¿Y qué pasa si no pagamos? Suele establecerse en el contrato una cláusula que lo resuelve por causa del impago de una sola cuota mensual, afirman los expertos. Así que más vale no despistarnos si no queremos episodios de desahucios.

La hora de las obras

“Las pequeñas reparaciones que se revelen necesarias por el desgaste ordinario de la vivienda tendrá que pagarlas el inquilino”, y así lo dicta la ley civil. Pese a ello, Pelegrí recomienda establecer qué obras se considerarán ordinarias, cuáles extraordinarias y qué otras de mejora.

La Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al arrendador a sufragar todas las obras extraordinarias, porque se suponen necesarias para conservar la vivienda en las condiciones y valor habitables acordados. Esto no hará aumentar la renta, sí restarla cuando duren más de 20 días.

En cuanto a las obras de mejora, el arrendador está en su derecho de subir la renta a cambio de su realización, pero sólo hechas tres años después de iniciado el contrato, salvo pacto en contrario. Suelen tener un precio porque estas obras no son obligatorias, sino opcionales.

 

Fuente: El País

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