Consecuencias de una subrogación hipotecaria ahora (Parte II)

author Óscar Ahulló Fecha de publicación: 09.07.2020
Consecuencias de una subrogación hipotecaria ahora (Parte II)

La subrogación hipotecaria no es una operación muy frecuente, sin embargo, el pasado mes de mayo se llevaron a cabo un 28% más que en mayo de 2019, según iAhorro.

La subrogación necesita tiempo

Como es lógico, la subrogación hipotecaria no es inmediata, sino que conlleva unas actuaciones. “El proceso para subrogar una hipoteca tarda aproximadamente 40 días”, concretan en iAhorro.

Lo recomendable para el usuario interesado en subrogar es que consulte con varios bancos, para sopesar qué condiciones le interesan más. Elegido el banco, éste emite la oferta oficial al interesado, quien deberá dar una respuesta definitiva antes de 10 días.

En caso de acuerdo, será el nuevo banco quien comunique al anterior que se ha formalizado la subrogación, por lo que éste deberá entregar la documentación relativa necesaria. Lo más interesante del proceso es que el banco antiguo podrá intentar retener al cliente con una contraoferta. Si ésta convence al usuario y acepta, este acuerdo se considera una novación, ya que las condiciones de la hipoteca han cambiado –para mejor, claro– sin cambio de banco de por medio. El usuario puede rechazar la contraoferta o puede, incluso, que no reciba ninguna de su banco anterior. En ambos casos, se hará efectiva la subrogación.

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Subrogación VS cancelación

Cuando buscamos mejorar las condiciones de nuestra hipoteca, subrogar no es la única opción. También podemos cancelarla con nuestro banco y luego, sabiendo que otro banco nos ofrece mejores condiciones, abrirla en este. Como siempre, hay pros y contras.

Almudena Velázquez explica que, “en cuanto a los costes de cada operación, en términos generales la cancelación es más cara que la subrogación, pues sus comisiones son más altas”.

Sin embargo, “hay que tener en cuenta que la reducción de estas comisiones para las cancelaciones previstas por la Ley de Crédito inmobiliario solo es aplicable a los préstamos formalizados tras su entrada en vigor, hace poco menos de un año, por lo que hay que distinguir las comisiones de una u otra operación según la fecha de firma del préstamo”, añade la experta.

Colombelli, por su parte, ve menos ventajas en la subrogación porque, en ella, “es complicado ir más allá de una mejora del tipo de interés, por lo que, si el objetivo es ampliar el plazo de la hipoteca, por ejemplo, la cancelación es la manera mejor para negociarla”.

Gastos por todos lados

Naturalmente, la subrogación comporta gastos. En primer lugar, conlleva una nueva escritura ante notario para dar fe de las condiciones del nuevo contrato, antes de inscribirlo todo en el Registro de la Propiedad.

Esto nos costará entre un 0,2% y un 0,5% del coste de la hipoteca, a lo que sumaremos los gastos de gestoría –que irán de los 200 a los 500 euros–, la inscripción en el Registro de la Propiedad –nunca por encima de los 100 euros– y la tasación de la vivienda hipotecada –que estará sobre los 300 euros. Todo esto va aparte de impuestos como el de Actos Jurídicos Documentados.

Si en lugar de subrogar, optamos por cancelar la hipoteca, no nos libraremos de los gastos de notaría y el IAJD. La nota más negativa en este caso es que lo que hayamos pagado de intereses se perderá, ya que volveremos a empezar a pagarlos desde el principio con el nuevo banco. Este problema no existe en la subrogación.

Se mantiene la desgravación en la Renta

Son buenas noticias las que da Simone Colombelli, aunque dependen de que la hipoteca nueva vaya dirigida a financiar la vivienda habitual: “Un contribuyente que tenga el derecho de deducción por vivienda habitual en la declaración de la Renta porque la compró antes de 2013 no lo pierde por el hecho de subrogar el préstamo hipotecario con otra entidad bancaria, o porque lo cancela y constituye uno nuevo”.

Fuente: El Páis

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Óscar Ahulló

Es redactor creativo publicitario y redactor web especializado en finanzas.
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