Cómo han cambiado las hipotecas con la nueva Ley de Crédito Inmobiliario

Fecha de publicación: 18.07.2019
Cómo han cambiado las hipotecas con la nueva Ley de Crédito Inmobiliario

Ya casi ha pasado un mes desde que se hicieron efectivas las nuevas normas que rigen los créditos inmobiliarios. El pasado 16 de junio entró en vigor la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario y las hipotecas ya han empezado a cambiar.

Antes de meternos en materia, cabe destacar que esta norma solo tiene efecto retroactivo en dos casos:

  • En el caso de novación o subrogación después del 16 de junio del 2019.
  • En los contratos de hipoteca con cláusulas de vencimiento anticipado.

En el resto, todas las novedades afectarán a las hipotecas constituidas a partir del pasado 16 de junio. Vemos cuáles son.

Los bancos poniendo a prueba a sus clientes

A partir de ahora, los bancos deberán conocer mejor a sus clientes antes de contratar con ellos un préstamo hipotecario. Factor clave es la solvencia del cliente, que debe valorarse “en profundidad”. Para ello, se requerirá información de distintos tipos: laboral, económica, personal, financiera y, además, en detalle. Incluso, como reza el texto legal, “se valorará el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación” si la hipoteca sigue viva una vez jubilado el prestatario.

En este examen económico dejará de ser crucial la aportación económica inicial del cliente, así como las previsiones de revalorización del inmueble en cuestión.

Reparto de gastos

En el capítulo de gastos, sale ganando el cliente. La tasación del inmueble corre a cargo del prestatario, pero el resto son cosa del banco:

  • Gestoría.
  • Aranceles notariales para la escritura.
  • Inscripción en el registro de la propiedad.
  • El impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Este último impuesto ha ido cambiando de manos continuamente durante los últimos meses. A partir de ahora, por fin, recae definitivamente sobre la entidad bancaria.

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Las comisiones, al descubierto

También hay novedades respecto a las comisiones. La clave radica en que para que el banco pueda cobrar una comisión, ésta ha de originarse en servicios realmente prestados y acreditados, y solo si el cliente los ha pedido o aceptado previamente. Esto supone una importante medida de defensa contra las comisiones ocultas. 

Por ejemplo, la comisión de apertura deberá ser pactada por banco y cliente y constará de un solo pago que contenga “la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares”.

Adiós a las cláusulas suelo

Así lo dice la nueva ley. “En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo”. 

Sin embargo, la ley no solo protege a los clientes, también a los bancos. En virtud de ello, procurará que las entidades no terminen pagando por prestar dinero, por eso no dejará que los intereses bajen de cero en relación al euríbor y devengan negativos, lo cual supondría el cobro de los intereses por parte del cliente. 

Otra medida aclaratoria sobre los intereses exige que el tipo de interés variable sea siempre “claro, accesible, objetivo y verificable por las partes” y no “susceptible de influencia” por los bancos. Esto descarta el IRPH como índice de referencia.

¿Se puede amortizar la hipoteca por anticipado?

Según sabemos, devolver el préstamo por anticipado conlleva el ahorro de intereses y otros gastos vinculados al capital pendiente. Por eso mismo, la amortización anticipada acarrea una comisión

Si se hace antes de transcurridos 10 años desde el inicio del contrato hipotecario –o antes de que se aplique el tipo fijo en las hipotecas mixtas–, esta comisión será equivalente al 2% del dinero amortizado en anticipo. Si ocurre en posterioridad, la comisión bajaría medio punto, hasta el 1,5%.

Devolver anticipadamente una hipoteca variable

Si lo que queremos reembolsar anticipadamente es una hipoteca variable, tampoco nos libramos de la comisión. La cantidad queda sujeta a acuerdo entre entidad y cliente, siempre que respeten los siguientes límites:

  • Inferior al 0,15% del capital anticipado, si se ha hecho antes de cumplirse el quinto año de contrato.
  • Inferior al 0,25% si se ha devuelto antes de los tres años.

Para el resto de casos, la ley estipula que el banco “no podrá cobrar compensación o comisión por reembolso o amortización anticipada total o parcial”.

La nueva cara de los intereses de demora

Si no podemos pagar nuestra cuota mensual de devolución, entrarán en escena los intereses de demora, eternos supervivientes. Pero la cosa ha cambiado respecto a ellos. Antes, llegaban hasta el 25% del capital adeudado. Ahora, con la nueva ley, el interés de demora equivaldrá al interés pactado para el préstamo más un 3%.

Los desahucios ganan tiempo

Los desahucios no desaparecen, pero ahora será más difícil verlos. Si el banco ejecuta la hipoteca, dejándonos sin derecho a permanecer en la vivienda, será porque debemos al banco 12 cuotas mensuales o una cantidad que signifique el 3% de todo el capital concedido en hipoteca, es decir, el valor de la vivienda que estamos devolviendo. Esto, si nuestra deuda se origina antes de llegar a la mitad del periodo de duración del contrato hipotecario. Si el impago deviene después del ecuador, la cantidad adeudada tendrá que corresponder a un 7% del capital prestado por el banco o tratarse de 15 cuotas mensuales para que tenga lugar el desahucio.

La supervivencia de los productos vinculados

Los productos vinculados son productos financieros que las entidades bancarias suelen “colocar” a los clientes junto con el producto principal, para obtener más beneficios. Aunque con matices, con la nueva ley, estos productos están prohibidos. De todas formas, cuidado, porque nuestro banco aún puede exigirnos que nos suscribamos a ciertos seguros, como el de daños al inmueble.

La parte positiva es que, automáticamente, el banco quedaría obligado a aceptar pólizas alternativas que nosotros, como clientes, planteemos, siempre que sus condiciones sean iguales. Y lo mismo podremos hacer cada vez que renovemos la póliza. El banco podrá analizar dichas pólizas sin comisiones de ningún tipo.

Finalmente, el banco tiene la potestad de vincular a terceros relacionados con el prestatario, como su cónyuge, en la operación del contrato de hipoteca, para que contraten otros productos financieros “siempre que sirvan de soporte operativo o de garantía a las operaciones y que el deudor y los garantes reciban información precisa y detallada” sobre ellos.

Funcionamiento de las hipotecas multidivisa

En virtud de las hipotecas multidivisa, como titulares del préstamo podemos recibir el capital en una moneda diferente al euro si lo consideramos necesario. Esta divisa podrá ser la misma en la que ingresa su nómina o percibe capital de otros activos, la del Estado en el que resida al tiempo de la firma del contrato.

El cambio de moneda se efectuará en base a lo establecido por el Banco Central Europeo en la fecha en que se solicite el cambio de divisa. El banco, en este caso, deberá avisarnos de cualquier modificación en relación al cambio de moneda y de cómo paliar los riesgos respecto a ello.
En conclusión, la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que entró en vigor el pasado 16 de junio de este año, trae un beneficio mutuo para entidad y cliente, y equilibra la balanza de privilegios entre una parte y otra.

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