Cómo han cambiado las hipotecas con la nueva Ley de Crédito Inmobiliario (Parte I)

Fecha de publicación: 18.07.2019
Cómo han cambiado las hipotecas con la nueva Ley de Crédito Inmobiliario (Parte I)

Ya casi ha pasado un mes desde que se hicieron efectivas las nuevas normas que rigen los créditos inmobiliarios. El pasado 16 de junio entró en vigor la nueva Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario y las hipotecas ya han empezado a cambiar.

Antes de meternos en materia, cabe destacar que esta norma solo tiene efecto retroactivo en dos casos:

  • En el caso de novación o subrogación después del 16 de junio del 2019.
  • En los contratos de hipoteca con cláusulas de vencimiento anticipado.

En el resto, todas las novedades afectarán a las hipotecas constituidas a partir del pasado 16 de junio. Vemos cuáles son.

Los bancos poniendo a prueba a sus clientes

A partir de ahora, los bancos deberán conocer mejor a sus clientes antes de contratar con ellos un préstamo hipotecario. Factor clave es la solvencia del cliente, que debe valorarse “en profundidad”. Para ello, se requerirá información de distintos tipos: laboral, económica, personal, financiera y, además, en detalle. Incluso, como reza el texto legal, “se valorará el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación” si la hipoteca sigue viva una vez jubilado el prestatario.

En este examen económico dejará de ser crucial la aportación económica inicial del cliente, así como las previsiones de revalorización del inmueble en cuestión.

Reparto de gastos

En el capítulo de gastos, sale ganando el cliente. La tasación del inmueble corre a cargo del prestatario, pero el resto son cosa del banco:

  • Gestoría.
  • Aranceles notariales para la escritura.
  • Inscripción en el registro de la propiedad.
  • El impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Este último impuesto ha ido cambiando de manos continuamente durante los últimos meses. A partir de ahora, por fin, recae definitivamente sobre la entidad bancaria.

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Las comisiones, al descubierto

También hay novedades respecto a las comisiones. La clave radica en que para que el banco pueda cobrar una comisión, ésta ha de originarse en servicios realmente prestados y acreditados, y solo si el cliente los ha pedido o aceptado previamente. Esto supone una importante medida de defensa contra las comisiones ocultas. 

Por ejemplo, la comisión de apertura deberá ser pactada por banco y cliente y constará de un solo pago que contenga “la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares”.

Adiós a las cláusulas suelo

Así lo dice la nueva ley. “En las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo”. 

Sin embargo, la ley no solo protege a los clientes, también a los bancos. En virtud de ello, procurará que las entidades no terminen pagando por prestar dinero, por eso no dejará que los intereses bajen de cero en relación al euríbor y devengan negativos, lo cual supondría el cobro de los intereses por parte del cliente. 

Otra medida aclaratoria sobre los intereses exige que el tipo de interés variable sea siempre “claro, accesible, objetivo y verificable por las partes” y no “susceptible de influencia” por los bancos. Esto descarta el IRPH como índice de referencia.

¿Se puede amortizar la hipoteca por anticipado?

Según sabemos, devolver el préstamo por anticipado conlleva el ahorro de intereses y otros gastos vinculados al capital pendiente. Por eso mismo, la amortización anticipada acarrea una comisión

Si se hace antes de transcurridos 10 años desde el inicio del contrato hipotecario –o antes de que se aplique el tipo fijo en las hipotecas mixtas–, esta comisión será equivalente al 2% del dinero amortizado en anticipo. Si ocurre en posterioridad, la comisión bajaría medio punto, hasta el 1,5%.

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