Cómo afrontar la adquisición de una vivienda de obra nueva

Fecha de publicación: 14.03.2019
Cómo afrontar la adquisición de una vivienda de obra nueva

Casi siempre que hablamos de adquisición de vivienda, lo hacemos sobre viviendas usadas. Y la razón es que la adquisición de vivienda de obra nueva se da cinco veces menos –con 92.520 operaciones en 2018– que la de segunda mano –422.531 transacciones el año pasado–, según datos del INE. Pero el reciente aumento de la compraventa de viviendas de obra nueva en un 11,1% ha hecho que pongamos el punto de mira sobre los particulares que sí invierten en una casa “recién hecha”.

Pero ¿qué diferencias encontramos entre comprar un inmueble usado y uno nuevo? ¿Cómo es el proceso de compraventa? Lo mejor es salir de dudas para el día que decidamos lanzarnos a por un inmueble en construcción.

Partes, construcción, garantías y demandas

Lo primero que debemos tener en cuenta es que vamos a comprar una casa que todavía no se ha construido o que está en ello. Y, cuidado, porque el vendedor no es un particular, sino una promotora. Previamente habremos visualizado el aspecto de la vivienda mediante un piso piloto o una simulación virtual. Ileana Izverniceanu, portavoz de la OCU, señala: “Al tratarse de una relación de consumo, se aplicarán las normas de protección al usuario, como la Ley de defensa del consumidor y la normativa autonómica que esté en vigor en cada región”. Desde Aedas Homes agregan que, en virtud de la Ley Orgánica de la Edificación, “existe una garantía de un año en los acabados, tres años en lo relativo a las instalaciones y 10 años para los vicios ocultos o defectos que afectan a la estabilidad y seguridad del edificio”. Pero Izverniceanu avisa que “esos plazos empiezan a contar desde la fecha del certificado de fin de obra y, en los años posteriores al pinchazo de la burbuja, ha habido casos en los que una vivienda a estrenar se vendía quizá tres o cuatro años después de estar terminada”.

Otro derecho del comprador es la reclamación por incumplimiento del contrato en “el caso de defectos materiales, por no haber respetado la memoria de calidades o lo que se había anunciado en los folletos”, dice la portavoz de la OCU. Pero cabe recordar que disponemos de 5 años para efectuar la reclamación.

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Subrogación de hipoteca

Cuando compramos una vivienda nueva, optamos automáticamente a una hipoteca subrogada. En palabras de Aedas Homes, se presenta “la posibilidad de subrogarse a una hipoteca ya negociada por la promotora en una condiciones más ventajosas que si se compra una casa usada a un particular”. Este tipo de hipoteca presenta otras ventajas destacadas, como el hecho de poder pagar la entrada mensualmente mientras se construye la vivienda, “de tal modo que, llegado el momento de la entrega, el cliente ha desembolsado ya el 20% del precio”. En cambio, cuando compramos una vivienda usada, este 20% debe ser abonado de golpe para la escritura notarial. Además, subrogando el préstamo para nuestra casa de obra nueva, los costes de tasación corren a cargo de la promotora, no al nuestro.

Retrasos y defectos en la entrega

Ricardo Gulias, director general de Tu Solución Hipotecaria, resume brevemente el contenido del proceso de adquisición así: “Memoria de calidades, orientación, copia de la licencia, fechas de entrega, penalizaciones, todo está definido por escrito desde en principio. En muchos casos, puedes también cambiar la distribución de la vivienda y hacer mejoras, por lo que la compra se convierte en un proceso apasionante y bonito”. Pero más de una vez ha sucedido que la obra se ha retrasado en sus plazos, o que el Ayuntamiento no ha emitido la licencia de primera ocupación cuando estaba previsto, y esto ha devenido en un retraso en la entrega de la vivienda. Este es el origen más común de las reclamaciones, junto con el de las viviendas defectuosas, según Aedas Homes. “Por ello, disponemos de un protocolo para que los clientes conozcan de antemano cuáles son los plazos para exponer los fallos y repararlos por nuestra parte”, informan desde la promotora.
 

Fuente: El País

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