20 conceptos que aprender antes de contratar una hipoteca (Parte II)

Fecha de publicación: 28.02.2019
20 conceptos que aprender antes de contratar una hipoteca (Parte II)

En el artículo anterior, vimos los nueve primeros conceptos de la lista de 20 que debemos aprender para negociar una hipoteca con seguridad. Es hora de conocer los once restantes.

Cláusula de vencimiento anticipado

Esta cláusula otorga al banco la potestad de rescindir el contrato de forma anticipada, por motivo de impago de una cuota o más. Gallardo nos trae novedades. “Aunque sentencias del Tribunal Supremo han declarado nula esta cláusula, especialmente cuando se ejecuta tras solo un mes de retraso, no se ha eliminado todavía de nuestra legislación, ya que se espera un dictamen del TJUE en este sentido”.

Comisión de amortización anticipada

Gonzalvez dice que si el préstamo se cancela antes de su vencimiento, “los bancos pueden cobrar la cantidad de dinero adicional que consideren por los trámites administrativos correspondientes y como compensación por lo que dejan de ganar”. Palacios recomienda fijarse, “ya que cuando se firma el préstamo muchas veces no se contempla la posibilidad de que pueda ser cancelado de forma anticipada, por lo que la cláusula pasa desapercibida”.

Cláusula de subrogación

Blanco expone sus dos clases: de acreedor –“se traslada el préstamo a otra entidad financiera”– y de deudor –“se sustituye al titular de una hipoteca por otro que adquiere la vivienda y se hace cargo de la titularidad del préstamo”. Pero solo la encontraremos al comprar el inmueble directamente al promotor. Consiste en sustituir al hipotecado, lo que significa que “todas las previsiones del préstamo hipotecario suscrito entre el vendedor y la entidad bancaria nos serán aplicables en cuanto firmemos la subrogación, excepto si se dice expresamente lo contrario”, concluye Palacios.

Comisión de subrogación

Es, básicamente, lo que se cobrará el banco por ejecutar la cláusula de subrogación de acreedor. Según Blanco, “será del 0,5% durante los cinco primeros años y del 0,25% a partir del sexto”.

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Intereses de demora

Cuando no pagamos a tiempo las cuotas, se añaden estos intereses. La realidad, como afirma Palacios, es que “las entidades en los últimos años han fijado intereses de demora excesivamente altos, que se han ido moderando a través de varias sentencias”. Solo cabe ir con cuidado hasta que la nueva ley de Crédito Inmobiliario entre en vigor.

Beneficio de excusión

Blanco lo define así: “es el derecho que tiene la persona que se compromete a asumir la deuda hipotecaria de otra para oponerse a la ejecución de sus bienes, prestados en garantía del pago de la deuda, hasta que el banco no haya ejecutado todos los bienes del deudor principal”.

Clips hipotecarios

Conocidos también como swaps, aparecieron en 2008 como seguros contra los aumentos de los tipos variables hipotecarios. Gonzalvez cuenta que “en aquel entonces, el hipotecado y el banco firmaban un contrato para que el cliente se cubriera las espaldas en el caso de que los tipos de interés subieran más de lo previsto”. Debido a su complejidad, resultó inasequible para muchos usuarios, y los tribunales los eliminaron.

Elevar a escritura pública

Al firmar ante notario la escritura de la hipoteca, la haremos oficial y pública. La escritura contendrá una descripción de la vivienda y de su registro. “Estos datos se solicitan en una nota simple que el notario pide al Registro de la Propiedad, y que se adjunta a la escritura pública”, apunta Gonzalvez.

Aval a primer requerimiento

Es la garantía de pago que el banco podría exigirnos antes de firmar la compraventa de la vivienda. Sin este aval, independiente del contrato de hipoteca, es improbable que nos concedan el préstamo hipotecario.

Certificado de deuda cero

“Pese a que registrar este certificado no sea obligatorio, recomiendo hacerlo porque puede ser útil, por ejemplo, a la hora de vender la vivienda”. Así habla Gonzalvez de un documento que califica de extinta la deuda que teníamos con el banco. Se la pediremos al banco y la entregaremos al Registro de la Propiedad.

Hipoteca inversa

Este préstamo, cuyo objetivo son los mayores de 65 años o dependientes, proporciona capital líquido a los titulares de una vivienda a cambio de ésta. “Es una renta vitalicia al cliente, quien ofrece su vivienda como garantía”, aclara Blanco. “Tras su fallecimiento serán sus herederos, si quieren conservar la vivienda, los que se encarguen de hacer frente al pago de las cantidades abonadas más los intereses”. En caso contrario, la vivienda pasaría a ser del banco.

 

Fuente: El País

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