20 conceptos que aprender antes de contratar una hipoteca (Parte I)

Hemos conseguido que cuatro expertos cataloguen y revelen el significado de 20 términos del sector hipotecario. De esta forma, no volveremos a meternos en negociaciones sin saber de qué hablamos.

Capacidad de endeudamiento

Empieza diciendo Antonio Gallardo, experto de iAhorro, que “es una condición fundamental a la hora de negociar la hipoteca”. Se trata de la cuota más alta de la hipoteca que podemos pagar sin endeudarnos. “Este límite está entre el 30% y el 35% de sus ingresos netos mensuales, teniendo en cuenta no solo la deuda que asume con su hipoteca, sino también otras a las que esté haciendo frente”, explica Gallardo. Imaginemos que ingresamos 2.000 euros, nuestra capacidad de endeudamiento sería de 700.

Fipre y Fiper

El Fipre es una ficha de información precontractual que las entidades deben entregar a los usuarios, por ley, para que comparen entre varias hipotecas antes de decidir. Según Gallardo, “esta debe contener información clara y suficiente del producto que oferta y de carácter orientativo, y tiene que estar disponible en todos los canales de comercialización de la entidad, ya sea oficina u online”. El Fiper es una ficha de información personalizada que nos proporcionará el banco tras haber estudiado nuestra situación económica, y que “contiene datos más precisos del coste y condiciones del producto”, dice Gallardo.

Oferta vinculante

Para Gallardo, es parecida a la Fiper pero con obligaciones para el banco. Aquí se concretan las condiciones del contrato hipotecario, y se nos será entregada, como mínimo, 10 días antes de su firma ante notario. Ten en cuenta que, hasta pasadas dos semanas desde su entrega, el banco no podrá cambiarlas.

Bonificaciones

Bonificar la hipoteca comporta disminuir el diferencial que se incorpora al índice del tipo de interés variable que estamos pagando en virtud de la devolución del préstamo. Silvina Palacios, abogada en Sanahuja Miranda, advierte de que “es una práctica habitual, y a veces tiene consecuencias positivas en el precio de la hipoteca, pero es importante verificar si el diferencial está condicionado a la vigencia de los contratos en cuestión, en cuyo caso hay que tener en cuenta que la cancelación de algunos de ellos aumentará la cuota”. Cabe recordar, gracias a Mercedes Blanco, de Gestión Global, que “las hipotecas a tipo fijo también son bonificables”.

IRPH

Significa Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios y “se utiliza de forma similar al euríbor, para calcular el tipo de interés variable de las hipotecas, y representa el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios concedidos”. Nos lo explica Manuel Gonzalvez, de iAhorro. Cuantos más préstamos con interés alto, más IRPH.

Cláusula de redondeo al alza

Gracias a una sentencia del Tribunal Supremo y a la Ley 44/2002, esta cláusula se declaró abusiva y se prohibió en todo contrato hipotecario. Hasta entonces, provocaba que el tipo de interés se redondeara al alza para alcanzar cifras redondas como 0,25%, 0,50% y/o 1%.

Primera fracción temporal

Se trata de una cláusula que permite aplicar un interés variable fijo muy superior al variable pactado. Palacios lo desarrolla: “Esta primera fracción temporal suele ser anual, pero hay casos en que la entidad bancaria la extiende a, por ejemplo, los cinco primeros años, lo que aumenta considerablemente el coste del préstamo”.

Carencia

Durante el periodo de carencia, que no suele superar los dos años, lo único que estamos pagando son intereses de devolución, sin amortizar capital. Lo único positivo es que, en caso de no poder asumir las cuotas, no estaremos incurriendo en impago. “Como contrapartida, el préstamo se encarecerá, ya que el capital no pagado se distribuirá en las cuotas siguientes, por lo que estas serán más elevadas y también subirá el coste en intereses”, destaca Gallardo.

Quita

“La quita de la deuda puede producirse por iniciativa del deudor, del acreedor, o de ambos”, indica Blanco. Es un acuerdo con el banco por el que le devolvemos parte de la deuda y la entidad nos perdona el resto. “De esta forma, en casos de impago por insolvencia del deudor, el acreedor se garantiza el cobro de, al menos, una parte de la deuda”.

Fuente: El País